老房子的“养老金”：从棚改到旧改，探索多渠道筹资模式

元描述： 老房子如何“养老”？本文深入探讨了我国老房改造的资金来源，从棚改到旧改，从政府主导到多种力量共担，分析了不同阶段的资金筹集模式，并展望了未来房屋养老金制度的实施，为老房子的“养老”之路提供参考。

近年来，随着老旧小区数量不断增加，老房子的“养老”问题日益凸显。如何有效解决老房子的改造和维护问题，成为社会关注的焦点。从过去的大拆大建到如今的分类审慎处置，我国老房改造模式不断演变，资金来源也经历了从政府主导到多元化筹集的转变。本文将深入探讨老房子“养老”的资金来源，从棚改到旧改，分析不同阶段的资金筹集模式，并展望未来房屋养老金制度的实施，为老旧小区改造提供参考。

棚改时代：央行PSL大规模投放助力

2000年以前建造的房屋占比高达60%，老房子“养老”问题已经刻不容缓。早在2004年，辽宁率先启动棚户区改造工程，全国棚改则始于2008年。2014年，国家确立了改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标，开启了新一轮大规模棚改。

为了实现这一目标，政府投入了大量资金，央行也创设了PSL（抵押补充贷款）进行大规模投放。在棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增PSL资金近8000亿元。

PSL资金的主要功能是支持国民经济重点领域和社会事业发展，为金融机构提供期限较长的大额融资。第一轮PSL大规模投放主要用于支持“十三五”期间的棚户区改造。

除了政府资金和银行信贷支持，棚改还运用到了民间资本、企业债券融资等，政府与社会资本合作（PPP）模式也被大力推广。

棚改虽然投入资金巨大，但也取得了显著成效，改善了民生，促进了经济发展，拉动了投资和消费需求，带动了相关产业发展，推进了以人为核心的新型城镇化建设。

旧改时代：多渠道筹措资金，政府与居民共担

随着棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。2020年，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

旧改时代，大拆大建的模式落幕，政府不再包揽全部资金，而是建立了改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

居民可以通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与资金筹集。政府则通过中央资金补助、发行地方政府专项债券、加大银行信贷支持力度等方式提供支持。

根据住建部最新数据，2019年至今，我国累计新开工改造城镇老旧小区25.88万个，惠及了4434万户、约1.1亿居民。

原拆原建：居民自主更新，探索新型资金模式

近年来，原拆原建模式开始成为老旧小区改造盘活的一种重要新模式，在北京、上海、广州、深圳和杭州等城市得到试点推广。

原拆原建的资金来源主要有三种模式：

  • 政府财政出资: 政府主要选择对最为危旧的住房实施原拆原建，资金来自财政预算。

  • 居民自主筹资: 业主共同出资，委托开发商进行彻底改造，政府给予一定的激励。

  • 政府、居民、产权单位三方共担: 政府和产权单位提供部分资金，居民承担剩余部分。

虽然居民自主更新模式需要业主承担大部分资金，但相比传统的置换新房模式，原拆原建可以节省支出，而且重建后的新房资产价值会有一定程度的上涨。

房屋养老金：借新养旧，构建长效机制

近年来，住建部正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

房屋养老金将由个人账户和公共账户两部分组成：

  • 个人账户: 业主交存的住宅专项维修资金。

  • 公共账户: 多渠道筹集资金，包括地方政府财政补助、土地出让金归集等。

房屋养老金以“借新养旧”为理念，新房业主实际缴纳的土地出让金支撑起了公共账户，用于老旧小区的体检、保险和维修维护。

常见问题解答

1. 房屋养老金是变相的房地产税吗？

房屋养老金并非变相的房地产税，它具有公益和救济导向，目标是保障老旧小区的安全和居住质量。新房业主缴纳的土地出让金用于老旧小区的维护，是一种“借新养旧”的机制。

2. 老房子改造资金来源有哪些？

老房子改造资金来源包括政府财政出资、居民自主筹资、银行信贷支持、社会资本投资、土地出让金等。

3. 原拆原建模式的优势和劣势是什么？

原拆原建模式的优势在于可以彻底改造老旧小区，提升居住质量，但需要居民承担大部分资金，且重建周期较长。

4. 房屋养老金制度如何实施？

房屋养老金制度目前处于研究阶段，将由个人账户和公共账户组成，个人账户由业主交存，公共账户由政府和社会力量共同筹集。

5. 房屋养老金制度对老旧小区改造有什么意义？

房屋养老金制度将为老旧小区的维护和改造提供长期稳定的资金保障，促进老旧小区的更新改造，提升居民居住环境，实现城市的可持续发展。

6. 未来老房子的“养老”之路会如何发展？

未来，老房子的“养老”之路将更加注重多元化资金来源，政府、居民、社会力量共同参与，建立完善的房屋安全管理长效机制，保障老旧小区的安全和居住质量。

结论

老房子的“养老”问题关系到城市的可持续发展和居民的居住安全，需要政府、居民、社会力量共同努力，探索有效的资金筹集模式和管理机制。从棚改到旧改，从政府主导到多种力量共担，我国老房改造模式不断演变，未来将继续探索新的模式，为老房子提供更完善的“养老”保障。